Kadıköy Kira Avukatı
Kadıköy ilçesinde kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri ve İcra Daireleri'nin görev alanına girmektedir. Kira Hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, hem konut hem de işyeri kiralarında tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı biçimde belirlemektedir.
Kira Sözleşmeleri ve Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi, taraflar arasında edimlerin karşılıklı olarak değiş tokuş edildiği bir sinalagmatik akittir. Kiracı; bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkı elde ederken, kiraya veren de buna karşılık kira bedelini alma hakkı kazanır. Türk Borçlar Kanunu’nda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir; dolayısıyla yazılı sözleşme geçerlilik değil, ispat kolaylığı sağlar.
Kadıköy’de Kira Avukatı Olarak Verdiğimiz Hizmetler
Tercan Hukuk Bürosu olarak, Kadıköy ve çevresinde kira hukukuna ilişkin aşağıdaki konularda avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız:
-
Kira tespit davası
-
Kiralananın tahliyesi (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, yeni malik vb. nedenlerle)
-
Kira sözleşmesinin uyarlanması
-
Yan giderler ve sözleşmeye aykırılık kaynaklı davalar
-
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takipleri
-
Kira tahliye taahhütnamesi hazırlanması ve uygulanması
Kadıköy’ün Tüm Semtlerinde Hizmet
Kira avukatı olarak Kadıköy’ün Bağdat Caddesi, Bostancı, Fenerbahçe, Feneryolu, Suadiye, Kalamış, Koşuyolu ve Acıbadem mahallelerinde müvekkillerimize aktif şekilde hukuki hizmet vermekteyiz. Bu bölgelerde edinilmiş yerel bilgi ve deneyimimiz, özellikle bölge emlak yapısına uygun stratejiler geliştirmemize olanak tanımaktadır.
Neden Tercan Hukuk Bürosu?
Kira hukuku alanında, hem kiracı hem de kiraya veren lehine açılmış çok sayıda dava ve uyuşmazlıkta edindiğimiz tecrübeyle; hak kayıplarının önüne geçmeyi, süreci titizlikle yürütmeyi ve müvekkil lehine en etkili sonucu elde etmeyi hedefliyoruz.
Kadıköy'de kira hukuku avukatı arayışınızda güvenilir, stratejik ve sonuç odaklı bir hukuk bürosu ile çalışmak istiyorsanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kadıköy’de Kira İlişkileri Neden Bu Kadar Yoğun?
Kadıköy, İstanbul’un hem konut hem de ticari gayrimenkul açısından en hareketli bölgelerinden biridir. Sahil hattı, Bağdat Caddesi, Fenerbahçe, Kalamış ve Moda gibi semtlerde kira bedellerinin yüksekliği, kira sözleşmelerinin sık sık yenilenmesi ve tahliye ihtilaflarının artmasına yol açmaktadır.
Bu nedenle Kadıköy’de kira hukuku artık sıradan bir alan değil, uzmanlık gerektiren bir hukuk disiplinidir.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkileri düzenleyen, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri arasında yer alır.
Bu düzenlemeler, kira sözleşmesinin nasıl kurulacağı, sona ereceği, kira bedelinin nasıl belirleneceği ve tarafların hangi durumlarda dava açabileceği konularını içerir.
Kira hukukunda en önemli unsur dengedir:
Kiraya veren mülkünün hakkını korumak ister; kiracı ise konut veya işyerini güvenle kullanmak ister. İşte bu dengenin bozulduğu noktada hukuki süreçler başlar.
Kadıköy’de En Sık Görülen Kira Uyuşmazlıkları
1. Kira Bedelinin Tespiti Davası
Özellikle 5 yılı geçen kira ilişkilerinde, taraflar mevcut kira bedelinin rayiç değerle uyumsuz olduğunu ileri sürebilir.
Bu durumda açılan kira tespit davası, mahkemece belirlenen bilirkişi raporlarıyla çözülür.
Kadıköy gibi bölgelerde emsal kiraların sürekli değişmesi nedeniyle, bu tür davalar sıklıkla açılmaktadır.
2. Tahliye Davaları
Kiracının kira borcunu ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması veya kira süresi sonunda tahliye taahhüdü vermesine rağmen çıkmaması gibi durumlarda tahliye davası açılabilir.
Kadıköy’de özellikle tahliye taahhüdü belgesi (TBK m.352) sıkça kullanılmaktadır. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonra ve yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekir.
3. Depozito ve Zarar Tazmini Uyuşmazlıkları
Kiracının taşınmazı tahliye etmesinden sonra, kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi veya zararı karşılamak amacıyla mahsup etmesi halinde uyuşmazlık doğabilir.
Depozito iadeleri genellikle bankada bloke edildiği için, sürecin hukuki yolla çözümlenmesi önem taşır.
4. Uyarlama (TBK m.138) Talepleri
Kira sözleşmesinin yapıldığı döneme göre ekonomik şartların tamamen değişmesi, döviz kurlarındaki dalgalanmalar veya olağanüstü durumlar (örneğin pandemi) kira sözleşmesinin uyarlanmasını gündeme getirebilir.
Bu durumda taraf, mahkemeden sözleşme şartlarının hakkaniyete uygun hale getirilmesini talep edebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk
2023 yılından itibaren, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu dava şartı haline getirilmiştir.
Yani tahliye, kira tespiti, kira alacağı veya sözleşmenin feshi gibi konularda doğrudan dava açmak mümkün değildir.
Önce arabuluculuk süreci işletilir; taraflar anlaşamazsa dava açılabilir.
Bu aşama, doğru yürütülmediğinde dava sürecini uzatabilir. Bu nedenle hukuki temsil, arabuluculuk aşamasında da son derece önemlidir.
Kira Davalarında Süreler ve Strateji
Kira hukukunda zamanlama hataları en çok hak kaybına yol açan unsurdur.
Örneğin:
-
Kiracının iki haklı ihtara rağmen kira ödememesi halinde, haklı nedenle fesih yapılabilir.
-
Kira tespit davası açarken, dava açma zamanının kira yılının bitiminden en geç 30 gün önce olması gerekir.
-
Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açmak isteyen kiraya veren, belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır.
Bu sürelerin kaçırılması, davanın reddine yol açabilir.
Kadıköy Kira Avukatının Rolü
Kadıköy gibi dinamik bir bölgede, kira hukukuna hakim bir avukat yalnızca dava açmakla yetinmez.
Asıl görev; uyuşmazlık daha başlamadan önce sözleşme hazırlığında riskleri ön görmek, taraflara stratejik yönlendirme yapmak ve dava aşamasında güçlü delil planlaması yapmaktır.
Profesyonel yaklaşım şu üç aşamada ilerler:
-
Ön Değerlendirme: Sözleşmenin, ödeme planlarının, yazışmaların ve taşınmazın konumunun incelenmesi.
-
Stratejik Yol Haritası: Tahliye mi daha avantajlı, tespit mi, yoksa uzlaşma mı – buna göre planlama.
-
Hukuki Süreç: Arabuluculuk başvurusu, dava dilekçesi ve delil sunumu aşamalarının sistematik yönetimi.
Kadıköy Kira Uyuşmazlıklarında Dikkat Çeken Güncel Konular
-
Emsal kira bedellerinin yükselmesi: Kadıköy’de artan konut fiyatları nedeniyle kira artış talepleri sıklaştı.
-
%25 kira artış sınırının kalkma tartışmaları: Bu sınırın kalkması, 2025 itibarıyla hem kiracılar hem mülk sahipleri açısından yeni bir dönem başlatacak.
-
Yabancı kiracılarla yapılan dövizli sözleşmelerin riskleri: Dövizle yapılan sözleşmelerde TBK 138 kapsamında uyarlama talepleri gündeme geliyor.
-
Arabuluculukta anlaşmaya varılamaması halinde masraf ve süre yönetimi: Süre kayıplarını önlemek için belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekiyor.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmeli?
Kira sözleşmesi, sadece tarafların isim ve bedelini içermez; uzun vadede uyuşmazlığı önleyen bir hukuki zırh görevi görür.
Aşağıdaki unsurlar özellikle dikkat edilmelidir:
-
Tahliye taahhüdü ayrı bir belgede ve tarihli olmalıdır.
-
Depozito miktarı ve iade şekli açıkça belirtilmelidir.
-
Kiralananın teslim hali ve kullanım amacı netleştirilmelidir.
-
Kiracının yaptığı tadilat ve masrafların kim tarafından karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.
-
Aidat, vergi, stopaj gibi giderlerin kim tarafından ödeneceği kararlaştırılmalıdır.
Bu maddelerin eksikliği, ileride ciddi uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
Sonuç ve Değerlendirme
Kadıköy gibi yüksek gayrimenkul değerine sahip bir bölgede kira uyuşmazlıkları, yalnızca para meselesi değil, aynı zamanda stratejik bir hukuk meselesidir.
Yanlış bir adım, yıllarca sürecek bir davaya veya ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Bu nedenle kira hukukuna ilişkin her süreçte, mevzuata hâkim ve yerel uygulamaları bilen bir hukukçudan danışmanlık almak büyük önem taşır.
Bilgilendirme Notu
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır.
Her somut olay kendi koşullarında değerlendirilmelidir.
Detaylı bilgi ve profesyonel hukuki değerlendirme için iletişim sayfamızdan bizimle iletişime geçebilirsiniz.
