Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.

Bir ev, arsa, tarla veya başka bir mal birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse ve ortaklar malın kullanımı, paylaşılması veya satılması konusunda anlaşamıyorsa, ortaklardan biri kural olarak diğerlerinin rızası olmasa dahi ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava sonucunda ortaklık temel olarak iki yöntemden biriyle sona erdirilir:

aynen taksim, yani malın fiziken bölünerek ortaklara verilmesi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, yani malın satılarak bedelinin ortaklar arasında paylaştırılması.

Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları bu iki cümleden çok daha karmaşıktır.

Taşınmazın imar durumu, bölünebilirliği, üzerindeki bina veya ağaçların kime ait olduğu, miras ortaklığı, paydaşlardan birinin ölümü, tapu iptal ve tescil davaları, kat mülkiyetine geçiş ihtimali, bilirkişi değerlemesi ve satış süreci davanın sonucunu doğrudan değiştirebilir.

Özellikle 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle, yalnız mirasçılara ait bazı taşınmazların satışında ilk artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında yalnız:

“Taşınmaz satılacak mı?”

sorusuna değil;

“Ortaklık hangi yöntemle, hangi ekonomik sonuçla ve hangi hukuki riskler temizlendikten sonra sona erdirilecek?”

sorusuna cevap verilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ortakların bireysel mülkiyete veya satış bedelindeki kendi paylarına kavuşmalarını sağlamaktır.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, kanuni veya sözleşmesel bir devam zorunluluğu bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşma talep edebilir.

Bu nedenle ortaklardan birinin:

“Ben satmak istemiyorum.”

demesi tek başına diğer paydaşların ortaklığın giderilmesini istemesini engellemez.

Ortak mülkiyet kural olarak kimsenin süresiz olarak devam etmeye zorlanacağı bir hukuki ilişki değildir.

İzale-i Şuyu Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Davası Aynı mı?

Evet.

İzale-i şuyu, uygulamada geçmişten beri kullanılan terimdir. Güncel mevzuattaki karşılığı ortaklığın giderilmesidir.

Bu nedenle;

“izale-i şuyu davası”,
“ortaklığın giderilmesi davası” ve uygulamada kullanılan “hisseli taşınmazın paylaşılması” ifadeleri çoğu durumda aynı temel hukuki sürece işaret eder.

Ancak mirasın bütününün paylaşılmasına ilişkin miras paylaşımı ile yalnız belirli bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi her zaman aynı hukuki işlem değildir.

Bu ayrım özellikle miras kalan birden fazla taşınmaz bulunan dosyalarda önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesinin Hukuki Dayanağı Nedir?

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi paylaşmayı isteme hakkını, 699. maddesi ise paylaşmanın nasıl yapılacağını düzenlemektedir.

Kanuna göre paylaşma;

aynen bölüşme veya satış ve bedelin paylaştırılması yoluyla gerçekleştirilebilir.

Hâkim, tarafların anlaşamadığı durumda öncelikle malın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Aynen bölme malda önemli değer kaybı yaratacaksa veya somut koşullara uygun değilse satış gündeme gelir.

Ancak kanunun önemli ve daha az bilinen bir hükmü daha vardır:

Paylaşma istemi uygun olmayan zamanda ileri sürülemez.

Dolayısıyla “her paydaş istediği saniye hiçbir koşula bakılmaksızın ortaklığı sona erdirebilir” biçiminde mutlak bir kural yoktur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/2229 E., 2019/7752 K. sayılı kararında da “uygun olmayan zaman” kavramının TMK m.2'deki dürüstlük kuralı ve tüm paydaşların menfaatleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte bu istisna dar değerlendirilir; yalnız ortaklardan birinin satış istememesi veya piyasanın istediği seviyede olmadığını düşünmesi tek başına her zaman yeterli değildir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Ortaklığın giderilmesi dosyasına başlamadan önce mülkiyet türünün belirlenmesi önemlidir.

Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyette her paydaşın oranı bellidir.

Örneğin tapuda;

A'nın 1/2,
B'nin 1/4,
C'nin 1/4

oranında payı bulunabilir.

Her paydaş kendi payı üzerinde belirli ölçüde tasarruf edebilir ancak taşınmazın tamamı hakkında tek başına karar veremez.

Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli mal üzerindeki payları bağımsız şekilde somutlaşmış değildir.

Miras ortaklığı bunun en önemli örneğidir.

Mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahiptir.

Bu iki mülkiyet türünün ortaklığın giderilmesi bakımından sonuçları farklı olabileceğinden tapu kaydı ve mirasçılık durumu davadan önce incelenmelidir.

Mirasçıların paylaşmadan önce tereke üzerinde hangi işlemleri yapabileceklerine ilişkin ayrıntılı bilgi için Mirasçı Tereke Malı Üzerinde Tek Başına İşlem Yapabilir mi? başlıklı yazımız incelenebilir.

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Evet.

Ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bölümü miras yoluyla intikal eden taşınmazlardan kaynaklanmaktadır.

Örneğin babadan dört kardeşe kalan tek bir evde;

bir kardeş evi satmak,
bir kardeş kendisi satın almak,
bir kardeş kiraya vermek,
diğer kardeş ise hiçbir işlem yapmak istemeyebilir.

Bu durumda ortaklığın devamı fiilen mümkün olmayabilir.

Ancak miras kalan her olayda otomatik olarak ortaklığın giderilmesi davası en doğru yol değildir.

Tereke içerisinde çok sayıda taşınmaz, banka hesabı, araç ve başka malvarlığı bulunuyorsa mirasın bütün olarak paylaşılması ekonomik açıdan daha doğru çözüm oluşturabilir.

Örneğin üç mirasçıya üç farklı taşınmaz kalmışken her üç taşınmazı ayrı ayrı satışa çıkarmak yerine her taşınmazın ayrı bir mirasçıya bırakılması ve değer farklarının para ile dengelenmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle miras uyuşmazlığında önce şu soru sorulmalıdır:

Bütün terekeyi mi paylaşmak istiyoruz, yoksa belirli bir mal üzerindeki ortaklığı mı sona erdirmek istiyoruz?

Mirasın bütününün paylaşımı için Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? başlıklı yazımız incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Kural olarak paydaşlardan herhangi biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Diğer paydaşların onayı, çoğunluğu veya oybirliği aranmaz.

Ancak davada bütün paydaşların taraf teşkilinin sağlanması gerekir.

Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının yargılamaya dahil edilmesi gerekebilir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ortaklığın giderilmesi davasının bütün paydaşların yer aldığı biçimde görülmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nokta özellikle onlarca mirasçının bulunduğu eski aile taşınmazlarında davanın süresini ciddi biçimde etkileyebilir.

Paydaşın Alacaklısı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Bu, ortaklığın giderilmesi hukukunun az bilinen alanlarından biridir.

Bir paydaşın borçlusuna karşı icra takibi yapan alacaklı, şartları varsa İcra ve İflâs Kanunu m.121 kapsamında icra mahkemesinden yetki alarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Yargıtay uygulamasında da özellikle elbirliği mülkiyetine konu maldaki borçlu ortak bakımından bu yol kabul edilmektedir.

Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası her zaman yalnız aile içindeki paydaşlardan biri tarafından açılan bir dava değildir.

Bir paydaşın kişisel borçları dahi belirli koşullarda ortak taşınmazın hukuki geleceğini etkileyebilir.

Davacı Davadan Vazgeçerse Dava Biter mi?

Her zaman değil.

Ortaklığın giderilmesi davalarının en farklı usul özelliklerinden biri budur.

Bu davalar iki taraflı dava niteliğindedir. Davalı da davacı gibi ortaklığın sona ermesini isteme hakkına sahiptir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2631 E., 2017/3035 K. sayılı kararında da davacının feragat etmesine rağmen davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde yargılamanın devam etmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle:

“Davayı ben açtım, istediğim anda geri alırım ve dosya kesin kapanır.”

yaklaşımı ortaklığın giderilmesi davalarında her zaman doğru değildir.

Bu özellik, davaya başlamadan önce stratejik planlamayı daha da önemli hale getirir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Ancak arabuluculuk yalnız dava açabilmek için geçilecek formalite olarak görülmemelidir.

Özellikle taşınmazın açık artırmaya gitmesini istemeyen paydaşlar açısından bu aşamada;

taşınmazın bir paydaş tarafından satın alınması, serbest piyasada birlikte satılması veya başka bir ekonomik çözüm kurulması mümkün olabilir.

Bu sayfanın odağını arabuluculuk ayrıntılarıyla dağıtmamak için süreci ayrı child sayfamızda inceliyoruz:

Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk →

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmaz söz konusuysa yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer önemlidir.

Bu nedenle Kadıköy'de bulunan bir taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası bakımından İstanbul Anadolu yargı çevresindeki Sulh Hukuk Mahkemeleri gündeme gelir.

Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunması veya uyuşmazlığın başka taleplerle birleşmesi halinde yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak malın fiziken bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir.

Örneğin büyük bir arsanın hukuken ve teknik olarak birden fazla parsele ayrılması mümkünse her paydaşa ayrı bir bölüm verilmesi düşünülebilir.

Ancak burada yapılan en büyük hata şudur:

“Arsa büyük, o halde ikiye bölünebilir.”

Taşınmazın fiziksel olarak geniş olması tek başına aynen taksimin mümkün olduğu anlamına gelmez.

İmar mevzuatı, minimum parsel büyüklüğü, cephe şartı, ifraz hükümleri, taşınmazın geometrisi ve ekonomik değer kaybı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle aynen taksim iddiası çoğu dosyada yalnız hukuk değil, aynı zamanda fen ve imar meselesidir.

Uygulama Notu

Uygulamada karşılaştığımız dosyalarda “aynen taksim mümkün” veya “mümkün değil” sonucu bazen ilk bakışta verilen kanaatten tamamen farklı çıkabilmektedir.

Bu nedenle aynen taksim talep edilecek dosyada, keşif günü gelene kadar beklemek yerine taşınmazın imar ve ifraz durumunun önceden incelenmesi ciddi avantaj sağlar.

Hâkim Aynen Taksim Talep Edilmemişse Kendiliğinden Değerlendirir mi?

Paylaşma biçimi uyuşmazlığında TMK m.699 sistemi aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesini gerektirir.

Ancak tarafların talepleri, taşınmazın niteliği ve teknik olanaklar önemlidir.

Özellikle aynen taksimin mümkün olduğu iddia ediliyorsa bunu destekleyecek imar ve teknik verilerin dosyaya zamanında sunulması gerekir.

Sadece:

“Satılmasını istemiyoruz.”

demek aynen taksim için yeterli değildir.

Taşınmazda Bina veya Ağaç Varsa Ne Olur?

Taşınmazın üzerindeki bina, ağaç, tesis veya benzeri unsurlar hukuk uygulamasında muhdesat tartışmasına yol açabilir.

Örneğin arsa üç kardeşe aitken üzerindeki binayı kardeşlerden yalnız biri kendi parasıyla yaptırmış olabilir.

Bu durumda:

“Tapu üçümüzde, bina da otomatik olarak üçümüzündür.”

şeklinde ekonomik dağıtım yapılması her olayda doğru sonuç vermeyebilir.

Muhdesatın kime ait olduğu konusunda tüm paydaşlar anlaşırsa, satış bedelinin dağılımında arsa ve muhdesat değerleri ayrı ayrı hesaplanabilir.

Ancak muhdesatın aidiyeti tartışmalıysa ayrı bir dava gündeme gelebilir.

Muhdesat İddiası Davayı Durdurabilir mi?

Evet.

Yargıtay uygulamasında taşınmaz üzerindeki bina veya başka muhdesatın kime ait olduğu konusunda gerçek bir uyuşmazlık varsa, iddia sahibine muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açmak üzere süre verilmesi ve dava açılırsa bu davanın bekletici mesele yapılması kabul edilmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/5538 E., 2019/4222 K. sayılı kararı bu konuda dikkat çekicidir.

Kararda, muhdesat uyuşmazlığının çözülmesinin satış bedelinin nasıl dağıtılacağını etkileyebileceği kabul edilmiştir.

Uygulama Notu: Muhdesat Dosyanın Ekonomisini Değiştirir

Uygulamada muhdesat meselesi yalnız “bina kimin?” tartışması değildir.

Taşınmazın toplam değeri örneğin 20 milyon TL ise bunun ne kadarının arsadan, ne kadarının yalnız bir paydaş tarafından meydana getirilen yapıdan kaynaklandığı satış bedelinin dağılımını değiştirebilir.

Bu nedenle muhdesat iddiasının dava başladıktan yıllar sonra değil, mümkün olduğunca erken tespit edilmesi gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Varsa Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası sürerken taşınmazın mülkiyetini veya pay oranlarını değiştirebilecek başka bir dava bulunabilir.

Örneğin aynı taşınmaz hakkında;

tapu iptal ve tescil,
muris muvazaası veya
mülkiyet durumunu değiştirecek başka bir dava

devam ediyor olabilir.

Böyle bir davanın sonucu ortaklığın giderilmesi dosyasındaki paydaşları veya pay oranlarını değiştirecekse, diğer dava bekletici mesele yapılabilir.

Yargıtay'ın yaklaşımının temelinde şu basit mantık vardır:

Önce kimin ne kadar malik olduğu kesinleşmeli, sonra o ortaklık sona erdirilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklık Giderilebilir mi?

Bazı taşınmazlarda evet.

Bu özellikle üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda önemli bir alternatiftir.

Taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse ve kanuni şartları taşıyorsa, bütün bina satılmak yerine kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi gündeme gelebilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3238 E., 2018/4058 K. sayılı kararında da kat mülkiyetine elverişli taşınmazda bu imkanın araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu önemli bir ekonomik fark yaratabilir.

Örneğin dört bağımsız bölümü bulunan bir binanın tamamını açık artırmada satmak yerine, şartları varsa bağımsız bölümlerin paydaşlara dağıtılması çok daha farklı bir sonuç ortaya çıkarabilir.

Aynen Taksim Mümkün Değilse Ne Olur?

Aynen taksim malda önemli değer kaybı yaratacaksa veya teknik/hukuki olarak mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Ancak mahkemenin satış kararı vermesiyle ekonomik süreç sona ermez.

Tam tersine, çoğu dosyada ikinci önemli aşama bundan sonra başlar:

satış süreci.

Satış Kararı Verilince Taşınmaz Hemen Satılır mı?

Hayır.

Kararın kesinleşmesi ve satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir.

Satış aşamasında;

kıymet takdiri,
satış ilanı,
elektronik artırma ve
ihale

gibi işlemler gündeme gelir.

Bu nedenle “satış kararı aldık” ile “paydaş parasını aldı” arasında önemli bir zaman ve işlem farkı bulunabilir.

Bilirkişi Değeri ile Gerçek Satış Fiyatı Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu davalarda en önemli ekonomik yanlış anlamalardan biri budur.

Mahkeme veya satış sürecinde belirlenen değer, taşınmazın nihai olarak o fiyattan satılacağı anlamına gelmez.

Taşınmazın;

konumu,
imar durumu,
fiili kullanımı,
kiracısı olup olmaması,
hukuki sorunları,
ihaleye olan talep ve
piyasa koşulları

gerçek satış fiyatını etkileyebilir.

Uygulama Notu: Davanın Hukuki Sonucu Kadar Satış Stratejisi de Önemlidir

Ortaklığın giderilmesi davasında yalnız “davayı kazanmak” kavramıyla düşünmek doğru değildir.

Bu davada zaten klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf bulunmaz.

Asıl mesele bazen taşınmazın 15 milyon TL yerine 10 milyon TL'ye satılması riskidir.

Dolayısıyla başarılı dosya yönetimi yalnız satış kararı almak değil, ortak malın ekonomik değerini mümkün olduğunca koruyan süreci kurmaktır.

Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

Bu sorunun cevabı 2026 itibarıyla artık ikiye ayrılmalıdır.

Genel Kural

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde ihale mevzuatındaki şartları yerine getiren üçüncü kişiler ve paydaşlar ihaleye katılabilir.

TMK m.699 kapsamında satışın yalnız mevcut paydaşlar arasında yapılabilmesi ise kural olarak bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/1224 E., 2024/2210 K. sayılı kararında da genel kural bakımından paydaşlar arasında artırma için bütün paydaşların rızası gerektiği belirtilmiştir.

31 Temmuz 2026 Sonrası Mirasçılara Özel Yeni Sistem

7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesine önemli bir istisna eklenmiştir.

Eğer;

taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmaması

şartları birlikte gerçekleşiyorsa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde yapılacak ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında gerçekleştirilir.

Bu özel artırma sistemi bir defa uygulanır.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki aşama genel satış sistemine göre devam eder.

Bu 2026 değişikliği özellikle aileden kalan ev ve arsalar bakımından önemlidir.

Eskiden:

“Satış kararı çıkarsa ilk ihalede dışarıdan herhangi biri taşınmazı alabilir.”

endişesi varken yeni sistem belirli miras taşınmazlarında mevcut malik mirasçılara ilk artırmada özel bir imkan vermektedir.

Yeni 2026 Düzenlemesi Her Hisseli Taşınmazda Uygulanır mı?

Hayır.

Örneğin bir taşınmazın üç maliki mirasçı, dördüncü maliki ise sonradan pay satın almış üçüncü kişi ise yeni özel sistemin şartı oluşmayabilir.

Kanun açıkça tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmasını ve mirasçılar dışında üçüncü kişi mülkiyeti bulunmamasını aramaktadır.

Bu nedenle tapu kayıtları özellikle satış aşamasından önce dikkatle incelenmelidir.

Paydaş Taşınmazı İhaleden Kendisi Alabilir mi?

Şartları yerine getiriyorsa evet.

Paydaşın ihaleye katılması mümkündür.

Özellikle taşınmazın ailede kalmasını isteyen bir paydaş bakımından dava stratejisinin yalnız yargılama aşamasında değil, ihale için gerekli finansmanın hazırlanması aşamasında da kurulması gerekir.

Dava sonunda satış kararı çıktıktan sonra:

“Ben zaten paydaştım, taşınmaz otomatik olarak bana bırakılır.”

şeklinde bir sistem yoktur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paydaşlardan Biri Evde Oturuyorsa Ne Olur?

Bir paydaşın taşınmazı fiilen kullanıyor olması ortaklığın giderilmesini istemeye engel değildir.

Ancak taşınmazın geçmiş kullanımından kaynaklanan kira veya ecrimisil talepleri ayrı bir hukuki uyuşmazlık oluşturabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası her zaman bütün hesaplaşmaları kendiliğinden çözmez.

Bu nedenle ortaklardan birinin yıllardır taşınmazı tek başına kullanması halinde;

ortaklığın giderilmesi ile kullanım tazminatı talepleri birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.

İpotek veya Haciz Varsa Ortaklık Giderilebilir mi?

Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, intifa veya başka takyidatlar ortaklığın giderilmesi dosyasında ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu hakların varlığı her durumda ortaklığın giderilmesini imkânsız kılmaz.

Ancak satış bedelinin dağıtılması ve mevcut ayni hakların akıbeti bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydının yalnız malik isimleri yönünden değil, takyidatlar yönünden de incelenmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davalar için güvenilir tek bir süre vermek mümkün değildir.

Davanın süresini özellikle;

paydaş sayısı,
tebligatlar,
ölmüş paydaşların bulunması,
yurt dışındaki taraflar,
muhdesat uyuşmazlığı,
tapu iptal ve tescil davaları,
keşif ve bilirkişi incelemeleri,
aynen taksim araştırması ve
satış aşaması

etkileyebilir.

Bu nedenle:

“Ortaklığın giderilmesi davası kesin olarak bir yılda biter.”

gibi ifadeler gerçekçi değildir.

Üstelik mahkemenin satış kararı vermesi ile satış parasının paydaşlara dağıtılması aynı tarih değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç ve Masrafları Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davaları klasik anlamda kazanan ve kaybeden tarafın bulunduğu davalardan farklıdır.

Yargıtay uygulamasında bu davaların iki taraflı niteliği nedeniyle yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin paydaşlara payları oranında yükletilmesi prensibi uygulanmaktadır.

Satış sürecinde de ayrıca satış giderleri ortaya çıkabilir.

Masrafların kesin miktarı;

taşınmaz sayısı,
bilirkişi sayısı,
keşif,
tebligat ve
satış işlemlerine

göre değişeceğinden sabit rakam vermek sağlıklı değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmadan Önce Ne Kontrol Edilmelidir?

Bu davalarda iyi dosya yönetiminin önemli bölümü dava dilekçesinden önce yapılır.

Ben özellikle şu beş konuyu dava açılmadan önce netleştirmeyi önemli buluyorum:

Tapunun Güncel Malik Yapısı

Ölmüş paydaş, eksik intikal veya yeni pay devri bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.

Mülkiyet Türü

Paylı mı, elbirliği mi olduğu görülmelidir.

Aynen Taksim İhtimali

İmar ve ifraz koşulları önceden araştırılmalıdır.

Muhdesat

Taşınmaz üzerindeki bina ve diğer unsurlar hakkında aidiyet tartışması bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir.

Paralel Davalar

Tapu iptal, muris muvazaası veya mülkiyeti değiştirecek başka bir dosyanın bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Bu inceleme yapılmadan açılan basit görünen bir dava birkaç yıl sonra bambaşka bir uyuşmazlığa dönüşebilir.

Yargıtay Uygulamasından Dört Kritik İlke

Ortaklığın giderilmesi davalarının yalnız kanun metni okunarak anlaşılması mümkün değildir.

1. Bütün Paydaşların Davada Yer Alması

Yargıtay uygulamasında bütün paydaşların taraf teşkilinin sağlanması gerektiği kabul edilmektedir. Paydaş ölmüşse mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir.

2. Muhdesat Uyuşmazlığı Bekletici Mesele Olabilir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/5538 E., 2019/4222 K. sayılı kararında muhdesatın aidiyeti tartışmalıysa ayrı davanın beklenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

3. Kat Mülkiyeti Yoluyla Paylaşma Araştırılabilir

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3238 E., 2018/4058 K. sayılı kararında şartları bulunan yapıda kat mülkiyetine geçilerek ortaklığın giderilmesi seçeneğinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

4. Davacı Feragat Etse Bile Dava Devam Edebilir

Ortaklığın giderilmesi iki taraflı dava olduğundan, davacı feragat ettikten sonra davalılardan biri ortaklığın giderilmesini istemeye devam ederse dava sürdürülebilir.

Bu yaklaşım Yargıtay'ın güncel kararlarında da devam etmektedir.

İstanbul ve Kadıköy'de Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bulunduğu yer önemlidir.

Kadıköy, Fenerbahçe, Caddebostan, Suadiye, Erenköy, Göztepe veya çevresindeki bir taşınmaz bakımından uyuşmazlık İstanbul Anadolu yargı çevresinde değerlendirilir.

Ancak lokal ortaklığın giderilmesi dosyalarında hukuki kurallar değişmez.

Yerel avantaj esas olarak;

taşınmazın bulunduğu bölgenin piyasa değerinin,
imar yapısının,
apartman ve arsa niteliğinin ve
satış koşullarının

doğru analiz edilmesinde ortaya çıkar.

Özellikle Kadıköy gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde, aynen paylaşma imkanı ile satış yolunun ekonomik sonuçları arasındaki fark milyonlarca liraya ulaşabilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı ve yerel uygulama açısından Kadıköy Gayrimenkul Avukatı sayfalarımız incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman En Doğru Çözüm müdür?

Hayır.

Bu özellikle miras dosyalarında önemlidir.

Terekenin içinde üç taşınmaz bulunurken yalnız bir taşınmaz için satış davası açmak ekonomik açıdan rasyonel olmayabilir.

Tarafların anlaşarak farklı malları birbirlerine bırakmaları, değer farkını nakit ödemeleri veya taşınmazı serbest piyasada birlikte satmaları bazen açık artırmadan daha iyi sonuç üretebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce:

“Bu davayı kazanabilir miyim?”

sorusunun yanında şu soru da sorulmalıdır:

“Bu dava ekonomik olarak benim için gerçekten en iyi sonuç mu?”

Mirasçılar arasında anlaşmayla çözüm imkanları için Miras Davalarında Uzlaşma ve Anlaşma Süreci başlıklı yazımız incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu mu?

Avukatla temsil zorunlu değildir.

Ancak bu davalar basit bir:

“Mahkeme evi satsın.”

talebinden ibaret olmayabilir.

Özellikle;

muhdesat,
aynen taksim,
imar ve ifraz,
miras ortaklığı,
yüksek değerli taşınmaz,
paralel tapu davaları veya
satış stratejisi

bulunan dosyalarda dava başlamadan önce yapılacak hukuki tercih ekonomik sonucu doğrudan etkileyebilir.

Bir taşınmazın yanlış yöntemle satışa gitmesi halinde zarar yalnız yargılama gideri değildir; asıl zarar malın gerçek ekonomik değerinin altında tasfiye edilmesi olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını tek paydaş açabilir mi?

Evet. Kural olarak tek bir paydaşın ortaklığın sona erdirilmesini istemesi yeterlidir.

Diğer hissedarlar satmak istemezse dava reddedilir mi?

Kural olarak hayır. Diğer paydaşların satışı istememesi tek başına paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz.

Ortaklığın giderilmesinde önce aynen taksim mi değerlendirilir?

Paylaşma biçimi belirlenirken aynen bölünmenin hukuken ve ekonomik olarak mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Önemli değer kaybı olmadan bölünme mümkün değilse satış gündeme gelir.

Hisseli arsayı mahkeme bölebilir mi?

İmar ve ifraz hükümlerinin buna izin vermesi ve ekonomik açıdan uygun olması halinde aynen taksim mümkün olabilir.

Miras kalan ev açık artırmada yabancıya satılabilir mi?

2026 sonrası cevap olayın özelliklerine göre değişmektedir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve üçüncü kişi malik bulunmaması halinde ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada satış gerçekleşmezse genel sisteme geçilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Evde oturan paydaş satışa engel olabilir mi?

Salt taşınmazı kullanıyor olması ortaklığın giderilmesine engel değildir.

Taşınmazdaki bina bana aitse ne olur?

Muhdesatın size ait olduğu diğer paydaşlarca kabul ediliyorsa veya mahkemece tespit edilirse satış bedelinin dağılımında bunun ekonomik karşılığı ayrıca değerlendirilir.

Muhdesat davası ortaklığın giderilmesini bekletir mi?

Muhdesatın aidiyeti tartışmalıysa ve bu konuda süresinde dava açılırsa ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılması gündeme gelebilir.

Davacı davadan vazgeçerse dava kapanır mı?

Her zaman değil. Davalılardan biri davanın devamını isterse ortaklığın giderilmesi yargılaması devam edebilir.

Paydaşlardan biri taşınmazı kendisi satın alabilir mi?

İhale şartlarını sağladığı takdirde mümkündür. Ayrıca 2026 düzenlemesindeki özel koşullar gerçekleşiyorsa mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası dışarıdan bakıldığında basit görünebilir:

Ya böl, ya sat.

Ancak gerçek uygulama bundan çok daha karmaşıktır.

Bir ortaklığın nasıl sona erdirileceğine karar verirken;

mülkiyet türü,
aynen taksim imkanı,
imar durumu,
muhdesat,
paralel mülkiyet davaları,
kat mülkiyetine geçiş olasılığı,
bilirkişi değerleri,
satış yöntemi ve
mirasçılar bakımından 2026'da değişen ihale sistemi

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda hedef yalnız ortaklığı sona erdirmek olmamalıdır.

Asıl hedef:

ortaklığı, hukuki hakkı korurken malın ekonomik değerini gereksiz yere kaybetmeden sona erdirmektir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi dosyasında en önemli stratejik soru:

“Satış kararı alabilir miyiz?”

değil;

“Bu ortaklığı hangi yöntemle sona erdirirsek mülkiyet hakkını ve ekonomik değeri en iyi şekilde koruruz?”

sorusudur.

Miras kaynaklı ortak mülkiyet uyuşmazlıkları için Miras Avukatı sayfamız da incelenebilir.

Yazar Hakkında

Av. Mehmet Serhat Tercan

Av. Mehmet Serhat Tercan, İstanbul Barosu'na kayıtlı avukat olup Tercan Avukatlık Bürosu'nun kurucusudur.

Ortaklığın giderilmesi, miras paylaşımı ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin yargılamalarda çalışmakta; özellikle aynen taksim, muhdesat, satış ve miras ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklar üzerinde uygulama yürütmektedir.

Bu yazıda yer verilen uygulama notları, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında karşılaşılan pratik sorunlardan hareketle hazırlanmıştır; müvekkillere veya somut dosyalara ilişkin kişisel bilgiler paylaşılmamıştır.

Av. Mehmet Serhat Tercan hakkında daha fazla bilgi →

İstanbul / Kadıköy Ofis Bilgileri

Tercan Avukatlık Bürosu

Fenerbahçe Mah.
Fener Kalamış Cad. No:65/3
Kadıköy / İstanbul

Telefon: 0532 659 48 54

Görüşmeler randevu ile gerçekleştirilmektedir.

İletişim ve randevu →

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesinde uygulanacak yöntem; mülkiyet türü, taşınmazın niteliği, taraflar, özel mevzuat ve somut uyuşmazlığın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.