Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası) Nedir?

Bir taşınmaz veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından sahip olunması, özellikle zaman içinde taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Paydaşların malın kullanımı, satışı, gelirinin paylaşılması veya tamamen elden çıkarılması konusunda uzlaşamaması halinde hukukun öngördüğü çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Uygulamada bu dava çoğu zaman “izale-i şuyu davası” olarak adlandırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ve paydaşların bireysel mülkiyet hakkına kavuşmasını amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava sonucunda mal ya bölüştürülür ya da satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.

Türkiye’de özellikle şu durumlarda sıkça gündeme gelir:

• miras kalan taşınmazlar

• hisseli arsalar

• birden fazla kişi adına kayıtlı konutlar

• ortak yatırım amacıyla alınmış gayrimenkuller

• aile içi paylı mülkiyet ilişkileri

Ortaklık devam ettiği sürece her paydaşın tasarruf yetkisi sınırlıdır. Bu nedenle paydaşlardan biri ortaklığı sürdürmek istemediğinde ortaklığın giderilmesi davası açarak mülkiyet ilişkisini sona erdirebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı

Ortaklığın giderilmesi davaları Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Temel düzenleme Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddelerinde yer alır.

Türk Medeni Kanunu madde 698’e göre:

Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu madde 699’a göre ise paylaşma iki şekilde yapılabilir:

• aynen taksim (malın bölünmesi)

• satış suretiyle paylaşma

Bu düzenleme, paydaşların ortaklığa devam etmek zorunda olmadığını açık biçimde ortaya koymaktadır. Başka bir ifadeyle; ortak mülkiyet zorla sürdürülebilecek bir hukuki ilişki değildir. Paydaşlardan biri ortaklıktan çıkmak istediğinde hukuk sistemi ona bu imkanı tanımaktadır.

Hisseli taşınmazlar ve mülkiyet uyuşmazlıkları hakkında daha kapsamlı bilgi için gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

İzale-i Şuyu Nedir?

“İzale-i şuyu” kavramı Osmanlı hukuk terminolojisinden gelen ve günümüzde de uygulamada kullanılan bir terimdir.

Kelime anlamı itibarıyla “ortaklığın ortadan kaldırılması” anlamına gelir.

Modern hukuk sisteminde izale-i şuyu davası ile ifade edilen şey, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Bu nedenle iki kavram aynı davayı ifade eder.

Uygulamada:

• izale-i şuyu davası

• ortaklığın giderilmesi davası

• hisseli taşınmaz paylaşım davası

ifadeleri çoğu zaman aynı hukuki süreci anlatır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla paylı mülkiyet ilişkilerinden doğar.

Paylı mülkiyet, bir malın birden fazla kişi tarafından belirli paylar halinde sahip olunmasıdır.

Örneğin bir arsanın tapusu:

• %50 A kişisine

• %25 B kişisine

• %25 C kişisine

ait olabilir.

Bu durumda her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir ancak malın tamamı üzerinde tek başına karar veremez.

Paylı mülkiyet ilişkilerinde anlaşmazlık çıktığında en sık başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Miras Ortaklığı ve Elbirliği Mülkiyeti

Miras kalan mallarda durum biraz farklıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur.

Elbirliği mülkiyetinde:

• paylar belirli değildir

• mirasçılar mal üzerinde birlikte hak sahibidir

Bu nedenle miras ortaklığında tasarruf işlemleri daha sınırlıdır.

Türk Medeni Kanunu madde 642 mirasın paylaşılmasını düzenler.

Bu düzenleme sayesinde mirasçılar arasında paylaşma yapılabilir veya paylaşma davası açılabilir.

Uygulamada miras kalan taşınmazlar çoğu zaman:

• paylı mülkiyete çevrilir

• ardından ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Miras kalan taşınmazlarda ortaklık uyuşmazlıkları hakkında daha detaylı bilgi için miras avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan herhangi biri açabilir.

Dava açılması için:

• diğer paydaşların rızası gerekmez

• çoğunluk aranmaz

• oybirliği aranmaz

Tek bir paydaşın ortaklığı sona erdirmek istemesi yeterlidir.

Dava açıldığında diğer tüm paydaşlar davalı konumuna gelir.

Bu nedenle dava tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır.

Eksik tarafla açılan davalar usulden reddedilebilir.

Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse onun yerine mirasçıları davaya dahil edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise malın türüne göre değişir.

Taşınmaz mallarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz için dava İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır.

Taşınır mallarda ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası bir dava dilekçesi hazırlanarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. dava dilekçesinin hazırlanması

2. tüm paydaşların davaya dahil edilmesi

3. keşif yapılması

4. bilirkişi incelemesi

5. aynen taksim değerlendirmesi

6. satış kararı

Mahkeme öncelikle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Eğer bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak bölünerek paydaşlar arasında paylaşılmasıdır.

Örneğin büyük bir arsa imar planına uygun şekilde parseller halinde bölünebilir.

Bu durumda her paydaşa ayrı bir parsel verilir.

Ancak çoğu taşınmaz için aynen taksim mümkün değildir.

Özellikle şu durumlarda bölünme yapılamaz:

• apartman daireleri

• küçük arsalar

• ekonomik değer kaybı doğuracak bölünmeler

Bu durumda mahkeme satış kararı verir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış işlemi genellikle açık artırma yoluyla yapılır. Satıştan elde edilen bedel paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır. Bu süreçte önemli olan nokta taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın bir bedelle satılmasıdır. Aksi halde paydaşlar ciddi ekonomik kayıplarla karşılaşabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa düzenlenen tutanak ile dava açılabilir.

Davanın Süresi

Ortaklığın giderilmesi davaları uygulamada genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Ancak şu durumlar süreci uzatabilir:

• paydaş sayısının fazla olması

• tebligat sorunları

• bilirkişi raporlarına itirazlar

• satış sürecinin uzaması

Bu nedenle dava süresi dosyanın niteliğine göre değişebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar

Dava açılırken şu masraflar ortaya çıkar:

• dava harcı

• bilirkişi ücreti

• keşif giderleri

• tebligat giderleri

Dava sonunda yargılama giderleri paydaşların pay oranlarına göre paylaştırılır. Eğer satış yapılmışsa satış masrafları satış bedelinden düşülür.

Uygulamada En Sık Görülen Sorunlar

Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada çeşitli sorunlarla karşılaşılabilir.

Örneğin:

• paydaşlardan birine tebligat yapılamaması

• taşınmaz üzerinde ruhsatsız yapı bulunması

• bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi

• satış bedelinin düşük kalması

Bu nedenle dava sürecinin dikkatle yönetilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Rolü

Ortaklığın giderilmesi davaları dışarıdan basit görünse de uygulamada ciddi teknik ve stratejik kararlar içerir.

Özellikle şu konular uzmanlık gerektirir:

• taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığının değerlendirilmesi

• bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi

• satış sürecinin yönetilmesi

• taşınmazın değerinin korunması

Yanlış yönetilen bir dava süreci taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılmasına neden olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Dosyanın kapsamına göre değişmekle birlikte genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanır.

Davayı kim açabilir?

Paydaşlardan herhangi biri tek başına dava açabilir.

Taşınmazı kim satın alabilir?

Açık artırmaya herkes katılabilir. Paydaşlar da ihaleye katılabilir.

Aynen taksim mümkün değilse ne olur?

Taşınmaz satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.

Miras paylaşımı sırasında sık görülen bir diğer uyuşmazlık türü ise mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) davalarıdır.

SONUÇ

Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlar ve hisseli gayrimenkuller nedeniyle Türkiye’de en sık açılan dava türlerinden biridir. Her paydaşın ortaklığa son verme hakkı bulunmakla birlikte, bu sürecin doğru yönetilmesi taşınmazın ekonomik değerinin korunması açısından büyük önem taşır. Taşınmazın bölünebilirliği, satış süreci, bilirkişi raporları ve pay oranları gibi birçok teknik unsur davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında sürecin dikkatle planlanması ve hukuki çerçevenin doğru yönetilmesi gerekir.