Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmaz veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından paylı ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde sahip olunması, zaman içinde anlaşmazlıkların doğmasına neden olabilir. Bu durumda paydaşlardan biri, artık ortaklığın sürmesini istemiyorsa, “ortaklığın giderilmesi davası” (diğer adıyla izale-i şuyu davası) açarak bu ortaklığı sona erdirebilir.

Bu dava, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinin bireyselleştirilmesi, yani “herkesin kendi payına düşeni alması” amacını taşır. Genellikle miras kalan taşınmazlar, hisseli arsalar, ortak yatırımlar veya paylı mülkiyet konusu evlerde görülür.

Hukuki Dayanak

Ortaklığın giderilmesi davasının yasal temeli, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir:

• TMK m.698: “Paydaşlardan her biri, malın paylaşılmasını isteyebilir.”

• TMK m.699: “Paylaşma, malın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması biçiminde yapılır.”

Bu hükümlerden hareketle, her paydaşın ortaklığa son verme hakkı vardır. Ancak bu hak, kötü niyetli veya zaman bakımından uygun olmayan şekilde kullanılamaz.

Dava Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır.
Bir paydaş dava açtığında, diğer tüm paydaşlar davalı sıfatını kazanır.
Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse, onun yerine mirasçıları davaya dahil edilir.

Bu husus dava şartıdır; eksik tarafla açılan davalar usulden reddedilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

• Yetkili Mahkeme:

  • Taşınmaz mallar için: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

  • Taşınır mallar için: davalının yerleşim yeri mahkemesi

Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz için yetkili mahkeme, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

1. Dava dilekçesi hazırlanarak Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur.

2. Tüm paydaşlar davaya dahil edilir.

3. Mahkeme, taşınmazın aynı şekilde bölünebilir olup olmadığını tespit eder.

4. Eğer aynen bölünme mümkünse, her paydaşa düşen kısım belirlenir.

5. Bölünme mümkün değilse, satış yoluyla ortaklık giderilir.

6. Satıştan elde edilen bedel, pay oranlarına göre paylaştırılır.

Bu süreçte bilirkişi incelemesi, keşif, değer tespiti gibi teknik işlemler yapılır. Özellikle taşınmazın değeri, muhtesat (bina, ağaç vb.) ve kullanım durumu önem taşır.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuk başvurusu dava şartı haline gelmiştir.
Bu nedenle doğrudan mahkemeye dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, bu durum tutanakla belgelenir ve dava açılabilir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme, öncelikle “malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini” inceler.

• Eğer taşınmazın bölünmesi teknik olarak mümkünse (örneğin bir arsanın imar mevzuatına uygun olarak bölünebilmesi gibi), mahkeme aynen taksim kararı verir.

• Bölünme mümkün değilse veya ciddi değer kaybına yol açacaksa, “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” kararı verilir.

Satış genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır. Satıştan elde edilen bedel, pay sahiplerine pay oranları doğrultusunda dağıtılır.

Davanın Süresi

Ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman birden fazla paydaş, eksik tebligat, bilirkişi incelemesi gibi nedenlerle uzayabilmektedir.
Genellikle 1 yıl ile 2 yıl arasında sonuçlanır, ancak dosyanın kapsamına göre bu süre daha da uzayabilir.
Dava, görünüşte basit olsa da çok sayıda teknik detaya sahiptir; bu nedenle profesyonel hukuki temsil büyük önem taşır.

Masraflar ve Harçlar

Dava açarken peşin harç, bilirkişi ve keşif gideri, tebligat ücretleri ödenir.
Davanın sonunda mahkeme, yargılama giderlerini paydaşların pay oranlarına göre taraflara yükler.
Satış yapılırsa satış masrafları, satış bedelinden düşülerek kalan tutar paylaştırılır.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Bu dava türü en çok miras kalan taşınmazlar için açılır.
Örneğin, anne veya babadan kalan bir arsa üzerinde birden fazla kardeş hissedarsa, kardeşlerden biri diğerlerinin onayı olmasa bile bu davayı açabilir.

Amaç; “herkesin kendi payına düşeni almasıdır”.
Eğer taşınmaz bölünemiyorsa, satış yapılır ve bedel paylaştırılır.
Uygulamada bu tür davalarda sıkça, kardeşlerden biri taşınmazı satın alır ve ortaklık sona erdirilir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Paydaşlardan birinin adresine tebligat yapılamaması

• Taşınmazda ruhsatsız yapıların bulunması

• Belediyeden alınan imar durumu belgelerinin farklılığı

• Bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar

• Satış sonrası bedelin paylaşımında anlaşmazlık

Bu nedenle davanın, sürecin her aşamasında tecrübeli bir avukat tarafından takip edilmesi oldukça önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Rolü

Her ne kadar bu dava görünüşte “basit bir paylaşma davası” gibi görünse de, uygulamada ciddi stratejik kararlar barındırır.
Hangi taşınmazın aynen bölünebilir olduğu, satışın hangi koşullarda yapılacağı, muhtesatın değeri, imar mevzuatına uygunluk gibi konular teknik ve hukuki bilgi gerektirir.

Bir avukat, müvekkilinin çıkarını koruyarak:

• Pay oranlarının doğru hesaplanmasını sağlar,

• Taşınmazın değer tespitinde itirazları yönetir,

• Satış sürecinde haksız değer kaybı oluşmasını engeller,

• Gerekirse “önalım hakkı”, “değer denkleştirme” gibi hakları gündeme getirir.

Davada Stratejik Yaklaşım

Bir paydaş olarak davayı açmadan önce şu sorular netleştirilmelidir:

1. Taşınmaz bölünebilir mi?

2. Paydaşlar arasında uzlaşma ihtimali var mı?

3. Satış yapılırsa piyasa değeri korunabilecek mi?

4. Arabuluculuk sürecinde avantaj sağlanabilir mi?

Bu sorulara yanıt vererek hareket etmek, sürecin uzamasını ve ekonomik kayıpları önler.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda veya paylı mülkiyetli mallarda sıkça karşılaşılan bir uyuşmazlık türüdür.
Her paydaşın ortaklığa son verme hakkı bulunmakla birlikte, bu hakkın doğru kullanılması ve sürecin planlı yürütülmesi büyük önem taşır.

Bir taşınmazın değeri, pay oranı, imar durumu ve taraf ilişkileri gibi faktörler davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Bu nedenle sürecin başında tecrübeli bir avukattan hukuki destek alınması, hem zamandan hem de ekonomik olarak büyük kazanç sağlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Ortalama 6 ay ile 2 yıl arasında sürer. Ancak bilirkişi, keşif ve satış aşamaları bu süreyi uzatabilir.

2. Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunludur. Arabuluculuk yapılmadan dava açılamaz.

3. Dava sonunda taşınmazı kim alır?
Taşınmaz satışa çıkarılır; isteyen paydaşlar da dahil herkes açık artırmaya katılabilir. En yüksek teklifi veren kişi satın alabilir.

4. Davayı kim açabilir?
Paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer paydaşlara karşı açabilir.

5. Aynen taksim mümkün değilse ne olur?
Bölünemeyen mallar satışa çıkarılır, bedel paylara göre dağıtılır.

İletişim ve Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davaları, hem aile ilişkilerini hem de ekonomik çıkarları doğrudan etkileyen, dikkat ve strateji gerektiren süreçlerdir.
Bu süreçte, taşınmazın değerini koruyarak, zaman kaybı yaşamadan ve hukuki haklarınızı tam olarak kullanarak hareket etmek büyük önem taşır.

Bu konuda profesyonel bir değerlendirme almak, sürecin en başında doğru adımı atmanızı sağlar.
Kadıköy merkezli büromuz, İstanbul’un tamamında miras, gayrimenkul ve ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.

Tercan Avukatlık & Danışmanlık
Telefon: [0 532 659 48 54] 
E-posta: info@mehmetserhattercan.com
Web: www.mehmetserhattercan.com
Adres: Fener Kalamış Cad. No: 65/3 Kadıköy – İstanbul

Ortaklığın giderilmesi avukatı, ortaklığın satış olarak giderilmesi avukatı, izalei şuyu avukatı, izalei şuyu davası avukat